נדל"ן
.png)
מיסוי מקרקעין הינו נושא רחב, שעשוי להיות מעט מבלבל. מהו מס שבח? מהו מס רכישה? מתי יש חיוב לשלם מיסים אלו, ומתי ישנה זכאות לפטור?
משרדנו עוסק בייצוג רוכשים ומוכרים בעסקאות קניה ומכירה של דירות פרטיות, העברה ללא תמורה וליווי קבוצות רכישה.
מוכרים/קונים נכס? פנו אלינו לקבלת ליווי מקצועי ואיכותי על ידי עו"ד מומחה בנדל"ן, עם מתן שירות בפריסה ארצית.
>> לשיחת היכרות וקבלת הצעת מחיר לייצוג משפטי לחצו כאן
חשוב לציין שגם בעסקת רכישה מול קבלן, מומלץ להיות מיוצג ע"י עורך דין הדואג לאינטרסים של הרוכש. חוזה רכישה מול קבלן הוא חוזה אחיד החל בשווה על כל רוכשי הדירות כאשר כל אחד משלם לעורך דין המלווה את הפרויקט. עורך הדין המלווה הפרויקט הנו עורך דין שנבחר ע"י הקבלן ועובד עם הקבלן, וממילא תפקידו העיקרי הוא לשמר האינטרסים של מעסיקו, קרי הקבלן. אמנם הוא אמון על רישום זכויותיהם של הרוכשים, אבל אין לצפות ממנו שילחם עבור האינטרסים של הרוכשים.
במאמר זה נעסוק בתהליך המשפטי הנעשה על ידי עורך הדין המנהל עסקת רכישת דירה.
הסכם רכישת דירה כולל סעיפים ותתי סעיפים רבים הדורשים בדיקה משפטית מקדימה. ניסוח כזה או אחר יכול לשחק לרעת הרוכש שעלול למצוא את עצמו בחוסר אונים בשעת מעשה, ומבלי יכולת לתקן את המעוות. לכן יש צורך לערוך בדיקה מעמיקה של המסמך, ולערוך את השינויים הנדרשים בטרם ביצוע החתימה המחייבת.
עורך הדין אשר ייצג אתכם בעסקת הנדל"ן יבצע עבורכם את ההליכים המשפטיים הבאים:
שלב ראשון: בדיקת זכויות המוכר
על עורך הדין מוטל קודם כל לוודא שהזכויות אכן רשומות על שם המוכר, בין אם הוא קבלן או בעל דירה פרטית. לשם כך עליו לאתר היכן הזכויות רשומות, בלשכת רישום מקרקעין, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. לאחר איתור אישור הזכויות של המוכר על שמו יש לבדוק מצב זכויותיו בנכס, האם פנויות מכל שיעבוד, עיקול או זכויות לצד שלישי אשר עלולים למנוע את העברת הזכויות אל הרוכש הפוטנציאלי.
לעיתים יש צורך להוסיף בדיקות מעמיקות ולוודא שהנכס אינו נושא חובות והיטלים שונים לטובת הרשויות.
שלב שני: עיצוב תנאי החוזה לטובת הלקוח
עורך הדין ינסח חוזה מכר הכולל את כל הסעיפים הנדרשים, תוך הגנה על האינטרסים של הלקוח. בעיצוב תנאי החוזה יתייחס עורך הדין לסעיפים הבאים:
פרטי הזיהוי
על עורך הדין לוודא התאמה בין פרטי הזיהוי של המוכר בהסכם לפרטי הזיהוי של המוכר בנסח הטאבו.
ככל שקיימת אי התאמה הנובעת מטעות בנסח הטאבו יש לבדוק את מקור אי ההתאמה ולפעול לתיקון הטעות.
יש לבצע זיהוי של הצדדים להסכם באמצעות אמצעי זיהוי עדכניים, ובמיוחד בכל הנוגע לזיהוי המוכר.
תיאור הנכס
על עורך הדין לוודא כי הסכם המכר יכלול הגדרה שלמה ומדויקת של הממכר לרבות כתובת הנכס, הקומה ופרטי המגרש, חלקה ותת חלקה, וכן תיאור הדירה וההצמדות (חנייה, מחסנים, גג וזכיות אחרות). בנוסף רצוי לציין את השימוש העיקרי: דירת מגורים, משרד, חנות.
חשוב לציין בהסכם המכר מה המוכר משאיר בדירה – מיטלטלין, ריהוט, מכשירים.
הכלל הוא שכל מה שמחובר לדירה חיבור של קבע מהווה חלק מהדירה ומה שאינו מחובר חיבור של קבע אינו חלק מהדירה. לכן גם ללא התייחסות לתכולה, מה שמחובר חיבור של קבע הנו חלק בלתי נפרד מהדירה, למשל: מזגנים, ארונות קיר, ארונות מטבח, ארונות אמבטיה, גופי תאורה. בכל אופן כדאי לפרט כל דבר אשר עשוי להיות נתון במחלוקת.
הצהרות הצדדים
הצהרות הצדדים הנן בעלות משקל משפטי משמעותי.
ב"הצהרות המוכר" חשוב שהמוכר יצהיר על מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס. אין להסתפק בהצהרה כללית של המוכר ביחס למצב הנכס ומנגד בהצהרה כללית של הקונה המצהיר שבדק את מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי וכו'. במידה והצהרות המוכר יהיו מפורטות דיין ניתן יהיה להצביע על הפערים בין ההצהרות לבין המצב הממשי של הנכס ולדרוש אכיפת החוזה בהתאם להצהרות.
פעמים שהדרישה להצהרות מפורטות תאלץ את המוכר לחשוף את המצב המדויק של הנכס כדי לא למצוא את עצמו כמצהיר שקרים ונושא ונותן בחוסר תום לב. דרישה זו תחזק את מעמד הקונה בשעת המשא ומתן ולאחר מכן, לצורך אכיפת החוזה לטובתו.
ב"הצהרות הקונה" מצהיר הקונה על בדיקת מצב הנכס. רצוי שההצהרות יהיו נכונות ושהבדיקות אכן נעשו ע"י עורך הדין המייצג או ע"י אנשי מקצוע.
תשלום
ברכישת דירת יד שנייה אין תשלום מע"מ. לעומת זאת, דירה הנרכשת מקבלן טעונה תשלום מע"מ, לרוב המחיר המוצע כולל את המע"מ.
התמורה הנקובה בהסכם מהווה את הבסיס לחישוב מס השבח ומס הרכישה.
כאשר נקבע בהסכם שמס השבח והיטל ההשבחה חלים על הקונה כנהוג בדרך כלל, הרי שסכום זה יתווסף לתמורה לצורך חישוב מס השבח ומס הרכישה.
מועדי תשלום
קביעת מועדי התשלום תלויה ברצונות הצדדים ובהסכמתם. ככלל, התשלומים מחולקים למספר מועדי תשלום, כאשר התשלום הראשון נעשה במועד החתימה, והתשלום האחרון נעשה במועד המסירה. בין שני המועדים יקבעו הצדדים את המועדים המתאימים ואת הגובה של כל תשלום ותשלום, לפי הצרכים של המוכר ולפי היכולת של הרוכש.
בכדי לבטח את התשלום ולתעד אותו היטב נהוג להשתמש בשיקים בנקאיים או בהעברה בנקאית. בפרקטיקה משתמשים כנ"ל בשיקים בנקאיים או בהעברה בנקאית לתשלום הראשון ולתשלום האחרון, בעוד שבתשלומים אמצעיים מסתפקים בשיקים רגילים.
הבטחת תשלומי מיסים והמצאת אישורים
כדי להבטיח שהמוכר ימציא את כל האישורים וכל האסמכתאות על התשלומים המוטלים עליו, יש לקבוע מנגנון לפיו חלק יחסי מתשלומי התמורה יופקד בנאמנות בידי עורך הדין ולא יימסר בידי המוכר עד להמצאת האישורים. כמו כן יש לקבוע הוראות למקרה בו המוכר לא ישלם את אחד החיובים המוטלים עליו, ובשל כך העברת הזכויות על שם הרוכש תתעכב. מומלץ לקבוע סעיף לפיו עורך הדין של המוכר יהיה חייב לשלם מתוך כספי הנאמנות את החיובים האמורים אם לא שולמו ע"י המוכר במועד.
מועד מסירת החזקה
אם הדירה הנרכשת מושכרת, אין מסירת חזקה פיזית אלא מסירת חזקה משפטית בלבד. בהסכם קובעים את המועד למסירת החזקה המשפטית. ממועד זה המוכר מעביר לקונה כל זכויותיו וחובותיו בדירה כולל הסכם השכירות ותשלומי השכירות.
אם הדירה אינה מושכרת מתבצעת מסירת חזקה פיזית של הדירה כאשר עליה להיות נקייה מכל אדם וחפץ.
תשלומי מיסים, אגרות והיטלים
יש לקבוע על מי חלים תשלומי המיסים, האגרות וההיטלים. ככלל, אם הצדדים לא קבעו אחרת:
המוכר ישלם מס שבח (אם יחול) וכן היטל השבחה אם הייתה השבחה כתוצאה מתוכנית בניין עיר עד למועד חתימת ההסכם. וכן ישלם את התשלומים השוטפים עד למועד מסירת החזקה.
הקונה ישלם מס רכישה וכן היטל השבחה אם הייתה השבחה כתוצאה מתוכנית בניין עיר לאחר מועד חתימת ההסכם. וכן ישלם את כל התשלומים השוטפים החלים על הנכס החל ממועד מסירת החזקה. גם עלויות רישום הזכויות על שמו מוטלות על הקונה.
>> לקריאה נוספת בנושא מיסוי מקרקעין לחצו כאן
הפרת ההסכם
ניתן לקבוע אלו סעיפים הינם סעיפים יסודיים בהסכם. אם סעיף יסודי הופר קמה לצד שכנגד הזכות לקבלת סעד ללא מתן ארכה לצד השני לתיקון ההפרה. משמעות הדבר הוא שאפשר יהיה לבטל את ההסכם או לתבוע פיצוי לרבות פיצוי מוסכם. ניסוח סעיף זה טעון כובד ראש מיוחד כדי להגן על אינטרס הצד המיוצג, על מנת שיוכל להפעיל את הסעיף לטובתו במקרה של הפרה משמעותית של הצד שכנגד, וכן כדי להגן מפני הצד שכנגד שלא יוכל לעשות שימוש לרעה בסעיף זה במטרה לסחוט פיצויים מן הצד המיוצג.
שלב שלישי: חתימה על חוזה המכר והעברת בעלות
החתימה על החוזה נעשית במועד שייקבע על ידי שני הצדדים, בדרך כלל בנוכחות הקונה, המוכר ועורכי הדין המייצגים אותם.
לאחר חתימת החוזה יטפל עורך הדין בכלל העניינים המשפטיים, כולל רישום הערת אזהרה, טיפול בהיבטי מיסוי מקרקעין מול רשויות המיסים, התנהלות מול מנהל מקרקעי ישראל, סיוע בהשגת האישורים הנדרשים מהרשויות, העברת הזכויות על שם הקונה עד לקבלת נסח מטעם לשכת רישום מקרקעין, וסיוע בהתנהלות תקינה של מסירת החזקה.
>> ליצירת קשר ולשיחת היכרות עם עו"ד נדל"ן לחצו כאן