עיצוב ללא שם (7).png

מיסוי מקרקעין

משרדנו מעניק שירות מלא בתחום מיסוי מקרקעין, ראשית בהערכת מצב מקדימה, בהמשך בתכנון מס אופטימלי ולסיום בייצוג מול רשויות המס, ובמידת הצורך הגשת השגות ופניה לבתי המשפט לצורך הכרעה.


>> לקבלת ייעוץ משפטי בנושא מיסוי מקרקעין לחצו כאן


תחום מיסוי מקרקעין הינו נושא רחב, שעשוי להיות מעט מבלבל. מהו מס שבח? מהו מס רכישה? מתי יש חיוב לשלם מיסים אלו, ומתי ישנה זכאות לפטור?
במאמר זה נסקור מספר נקודות מרכזיות בנושא מיסוי מקרקעין ונכיר מושגים בסיסיים בתחום.

מס שבח

כעקרון מכירת נכס מקרקעין מחויבת בתשלום מס שבח, למעט המקרים בהם חל פטור מתשלום המס. כדי להימנע מתשלום מס שבח מיותר ולהשתמש בצורה נבונה בפטורים הקיימים עפ"י חוק, חשוב להתייעץ לפני גיבוש העסקה ובמהלכה עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין. פעמים רבות ניתן להסדיר את הדברים באופן שהתשלום יבוטל או יוקטן באופן משמעותי.


מה הוא מס שבח?
השבח הינו ההפרש שבין מחיר רכישת הדירה לבין המחיר בו היא נמכרת עתה, בקיזוזן של עלויות שונות שליוו את רכישת הנכס ע"י הבעלים הנוכחיים (המוכר), השבחתו ומכירתו. גובה מס השבח הינו 25% מהשבח. עורך דין מיומן אמור לאתר את כל ההוצאות הנלוות בכדי להגדיר נכונה את השבח הנוצר בין הרכישה לבין המכירה ולהקטין בהתאם את גובה מס השבח.


האם חלים פטורים ממס שבח עפ"י חוק?
כדי לקבל פטור ממס שבח הדירה צריכה להיות מוגדרת כ"דירת מגורים מזכה" עפ"י חוק. 
דירת מגורים מזכה הנה דירה אשר בנייתה הסתיימה, נמצאת בבעלות פרטית ושימושה העיקרי היה מגורים בתקופת ארבע השנים שקדמו למכירתה או ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח (80% מהתקופה). 
במידה והדירה אכן נחשבת כ"דירת מגורים מזכה" יש לבחון אם חלים עליה אחד הפטורים המוצעים בחוק.
 

פטור ממכירת דירה יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק
מוכר שהוא בעל זכויות בדירת מגורים יחידה, אשר בעת מכירתה לא היו קיימות בבעלותו דירות מגורים נוספות, זכאי בעת מכירת דירתו לפטור ממס שבח. הזכאות לפטור זה אינה תלויה במספר הדירות שהיו בבעלות המוכר לפני מכירת הדירה היחידה. בכל אופן כדי להנות מן הפטור, הדירה היחידה הנמכרת חייבת להיות בבעלותו של המוכר לפחות 18 חודשים לפני המכירה.
במידה ולמוכר יש יותר מדירה אחת המוכר רשאי למכור את דירתו הנוספת בתשלום מס לינארי מותאם ומיד לאחר מכן יוכל למכור את הדירה היחידה שנותרה בבעלותו ולהשתמש בפטור ממס שבח בשל מכירת דירה יחידה כנ"ל. אם יש למוכר דירה נוספת, אך זכויותיו בדירה הנוספת אינם עולים על שליש (כגון שהדירה בבעלות משותפת של שלושה אנשים בחלקים שווים), הוא יוכל ליהנות מן הפטור עבור מכירת דירתו העיקרית שעדיין תוגדר כדירת מגורים מזכה יחידה.
גם כאשר המוכר מחזיק במחצית מדירה שקיבל בירושה בנוסף לדירת מגורים מזכה, יוכל ליהנות מפטור מתשלום.
לעומת זאת תושב חוץ שבבעלותו דירת מגורים יחידה שנרכשה לאחר יום 1.1.2014 יחויב במס שבח בעת מכירת הדירה. אולם בתנאים מסוימים ניתן יהיה לקבל את הפטור עבור מכירת דירה מזכה יחידה גם אצל תושב חוץ.

פטור ממס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה אצל המוכר בירושה – סעיף 49ב(5) לחוק 
דירה שהתקבלה בירושה, מזכה בפטור מתשלום מס שבח. זאת בתנאי שמוכר הדירה הוא בן/בת זוג, צאצא (כולל נכדים), או בן/בת זוג של צאצא של המוריש. אמנם פטור זה יינתן אך ורק אם המוריש היה בעת פטירתו בעלים של דירת מגורים יחידה.


 פטור ממס שבח בעת מכירה ללא תמורה – סעיף 62 לחוק
אם המוכר מעוניין לתת את דירתו לאחד מקרוביו (לפי רשימת הקרובים המוגדרת בחוק) בלי תמורה (במתנה), יחול פטור מתשלום מס שבח. אמנם הקונה (מקבל המתנה) כן יצטרך לשלם מס רכישה אבל באופן מופחת.
מקבל הדירה במתנה, אם ירצה למכור את הדירה שקיבל לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה במשך ארבע שנים (אם לא התגורר בדירה בדרך קבע) או במשך שלוש שנים (אם התגורר בה בדרך קבע). 
ההגדרה של “קרוב” בהעברה ללא תמורה שונה בין מס רכישה למס שבח, ולכן גם במקרים הנראים כהעברה ללא תמורה יש מצבים בהם הפטור לא יחול.
מאחר וההשלכות של חישוב ותכנון מס שבח בעלות משמעות רבה למוכר, יש להפקיד מלאכה זו בידיו של עורך דין אמין ומקצועי.

 

מס רכישה
ככלל רכישת דירה מחויבת בתשלום מס רכישה. אולם קיימים פטורים מלאים או חלקיים מתשלום מס רכישה במקרים מסוימים המוגדרים עפ"י חוק.
מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה.
קיימים שיעורי מס שונים לגבי:

  1. דירת מגורים המוגדרת כ"דירה יחידה", כולל "משפרי דיור"

  2. "דירות נוספות" מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה

כאמור קיימים פטורים והקלות בתשלום מס רכישה. ישנן אוכלוסיות הזכאיות להקלות, כגון נכים, עיוורים, ניצולי שואה, נפגעי פעולות איבה ובני משפחותיהם ועולים חדשים.
לעומת זאת לגבי "דירה יחידה" או "משפרי דיור" או "רוכשים בקבוצת רכישה" קיימות הנחות בדרך של מדרגות מס.


"דירה יחידה"
דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, כולל מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל או לתושב חוזר.
רוכש הדירה, בן/בת הזוג שגר/ה עמו וילדיו (שאינם נשואים) עד גיל 18, נחשבים לעניין זה כרוכש יחיד.
דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש בבעלות הרוכש, בנוסף לדירה הנרכשת זה עתה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה-01.01.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש, או אם הדירה התקבלה בירושה וחלקו בה אינו עולה על חצי.


"משפר דיור"

  1. אם רוכש של דירת מגורים היה בעליה של דירה אחת בנוסף לדירה שרכש, והוא מכר את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או אם נרכשה מקבלן בתוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה, הוא ייחשב כבעל דירה יחידה. במקרים אלה בעת מכירת הדירה הנוספת מדווחים לרשויות המס.

  2. רוכש של דירה ייחשב כבעליה של דירה יחידה גם אם היו בבעלותו שתי דירות בנוסף לדירה שרכש אם מתקיימים לגביו כל התנאים הבאים:

א. היו בבעלותו שתי דירות במקביל והוא מכר אחת מהן בפטור ממס שבח.
ב. בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה הוא מכר את הדירה השנייה בפטור ממס שבח, בהתאם לסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
ג. שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,034,000 ש"ח (נכון לתקופה שבין ה-01.01.2020 ל-31.12.2020).
ד. בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה, הוא רכש את הדירה השלישית ("הדירה החלופית"), בסכום השווה ל-3/4 לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.

 

רכישת דירה במסגרת "קבוצת רכישה"
רוכש של דירת מגורים שרכש בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה, והדירה שרכש בקבוצת הרכישה הייתה דירתו היחידה, עשוי להיחשב כבעל דירה יחידה אם מתקיים לגביו אחד משני אלה:

  1. הדירה הנוכחית (הנוספת) נרכשה 6.5 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידי הרוכש.

  2. הדירה הנוכחית נרכשה 4 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, ומתקיימים כל התנאים הבאים:

  • הדירה הנוכחית נרכשה אחרי ה-25.06.2018.

  • בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה), או שהבנייה החלה ורשות המיסים שוכנעה כי חל עיכוב מהותי בהשלמתה.

  • העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.

רוכש הדירה ייחשב כבעל דירה יחידה באחד משני המקרים שצוינו, אם ימכור את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, ואם הדירה הנוכחית שרכש הייתה דירתו היחידה אלמלא הדירה בקבוצת הרכישה.

 

>> לשיחת היכרות ולתיאום פגישה עם עו"ד מומחה במקרקעין לחצו כאן